Nhà, đất là những tài sản lớn, là thành quả tích lũy trong nhiều năm mới có thể sở hữu được. Thành ra, khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, các bên tham dự cần phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để giới hạn rủi ro sau này. Dưới đây là những note cơ bản về pháp lý nhà đất mà cả người bán và người mua cần nắm vững.
Kiến thức cơ bản về pháp lý nhà đất .
Chớ vội mua bán nhà đất nếu không nắm những kiến thức này.
1 Các loại thuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?
Theo quy định của luật pháp hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):
*Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính giống như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành)
*Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai hướng dẫn xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;
Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền dùng nhà ở.
Giấy tờ mua căn hộ có bắt buộc phải công chứng?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người dùng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng nhận theo quy định. Việc công chứng nhận cho đến nay các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện nay ủy ban nhân dân cấp xã.
2 Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?
Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Giống như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với bank và được chấp thuận. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các bên, không trái luật pháp. Bạn cùng với bên mua và bank nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng giống như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với bank.
Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho bank một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho bank.
Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật. Giấy tờ mua đất có bắt buộc phải công chứng?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người dùng đất phải được công chứng, chứng nhận, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất.
Không những thế, văn bản về thừa kế quyền dùng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng thực ngày nay các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng nhận thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.
nguồn:muabannhadat.vn
