Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt trong tạo ra chung cư, công trình hỗn hợp cao tầng. Qua bài đăng dưới đấy sẽ bổ sung thêm nhiều nội dung hơn về hệ số dùng đất, cùng tham khảo nhé.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng mái, tầng hầm) với diện tích tất cả lô đất (m2).
Hệ số dùng đất được tạo ra nhằm khống chế công trình xây dựng số tầng quá cao trong khu vực có quy định phần trăm tạo ra cho phép. Hệ số này cũng biểu hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và các căn hộ sản sinh ra trên mỗi m2 đất.
Tùy vào mỗi vùng đất, địa điểm tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu như mua đất nền thì khi nhìn vào hệ số này, bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này xây dựng được tối ưu bao nhiêu tầng. Đồng thời, bạn cũng hiểu được dự án căn hộ của mình quy mô khổng lồ nhất đến đâu.
Xem thêm Chỉ với 990 triệu sở hữu ngay 200m2 đất view hồ Ea Nhái, cửa gõ TP Buôn Ma Thuột
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Một câu nói luôn được các chủ đầu tư show ra để quảng bá cho dự án bất động sản của chính là “Mật độ tạo ra thấp”, không gian mảng xanh rộng lớn, các tiện ích đa dạng, giao thông hiện đại…
Tuy nghe có vẻ bắt tai tuy nhiên bạn cần phải lưu ý vì mật độ tạo ra thấp nhưng các tòa nhà tạo ra quá cao thì mật độ dân cư vẫn đông đúc như thường bạn nhé. Do đó các nhà đầu tư thường ít khi nói rõ về hệ số sử dụng đất là gì và không mong muốn người mua biết được ý nghĩa của con số này.
Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?
Ở nước ta, hệ số dùng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng gồm Hệ số dùng đất, Mật độ xây dựng và Tầng cao. Năm 1997, trong Quy chuẩn tạo ra Việt Nam năm 1997 tập 1 về Quy hoạch xây dựng đã có khái niệm và quy định về hệ số dùng đất (không rõ thuần hay gộp) là 5 lần.
Năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Viet Nam được ban hành và thực hiện đến nay đã bỏ đi khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu” bằng mật độ xây dựng nhân với tầng cao (chỉ tính từ mặt đất). Do vậy đối với các công trình cao tầng trên 15 tầng, thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất tối ưu sẽ cho phép các công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn, tạo nên các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị. (TS. Nguyễn Hoàng Minh – Đại Học Kiến trúc Hà Nội (2015)
Xem thêm Chính chủ cần bán đất TT Nam Ban – Lâm Hà Lâm Đồng
Bí quyết tính hệ số dùng đất
Hệ số sử dụng đất tính hệ số dùng đất là vấn đề mà bất kỳ kiến trúc sư nào cũng phải nằm lòng. Bởi lẽ, hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến kinh phí đầu tư, quy mô công trình, căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư.
Công thức tính hệ số dùng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất được ứng dụng theo công thức sau:
Hệ số dùng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai dạng:
- FAR (Floor Area Ratio): sử dụng đơn vị là lần.
- FSI (Floor Space Index): sử dụng công ty là %.
Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn nhà, công trình là tổng diện tích sàn của toàn bộ các tầng bao gồm diện tích của tầng kỹ thuật, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng mái, tầng áp mái.
- Diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó. Gồm có diện tích mặt bằng lô gia, ban công, tường bao, cầu thang, giếng thang máy, ống khói, hộp kỹ thuật,…
Ví dụ về tính hệ số sử dụng đất
Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2. Tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng, bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. Theo đấy, 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài.
Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ là: (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.
Xem thêm Đất nền Đắk Lắk quy hoạch đồng bộ: Khu nghỉ dưỡng, khu du lịch… cao tốc
Quy định về hệ số dùng đất
Hệ số sử dụng đất tối đa được chọn lựa trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo thông tư 22/2019/TT-BXD. Cụ thể:
Hệ số sử dụng đất tối ưu của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Cũng theo thông tư này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:
Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải hợp lý với điều kiện chi tiết của từng địa phương. Trong đó:
- – Đất xây dựng công trình nhà ở ít nhất là 25m2/người.
- – Đất tạo ra công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5m2/người
- – Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật ít nhất là 5m2/người
- – Cây xanh công cộng ít nhất là 2m2/ người.
Qua bài viết trên Nhadatraovat.vn đã cung cấp các thông tin kiến thức về hệ số sử dụng đất là gì? Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?. Hy vọng những thông tin trên của bài viết sẽ hữu ích với các bạn đọc, cảm ơn các bạn vì đã dành thười gian xem qua bài viết này nhé.
Lộc Đạt – Tổng hợp & chỉnh sửa
Tham khảo ( luatvietnam.vn, batdongsanonline.vn, … )
